|
№ 43 (326) 23.11-29.11.2009 - Бизнес
И снова дольщики
Для участников долевого
строительства банкротство застройщика – огромная и зачастую неразрешимая
проблема. Что делать, и как меняется законодательство для защиты
интересов физических лиц?
Тенденция
последнего времени – учащение случаев невыполнения обязательств
по договорам и облигационным займам, приводящее к росту дел о
банкротстве. В основную группу риска попали и застройщики: одни
уже начали процедуру банкротства, другие готовятся активировать
ее в ближайшее время. Первой ласточкой стало заявление о
банкротстве девелопера «Макромир», принадлежавшего основателю
«Пятерочки» и «Карусели» Андрею Рогачеву, поданное 1 апреля.
К неудачному девелоперу присоединились «Моспромстройматериалы»,
входящие в строительный холдинг Олега Дерипаски «Главстрой».
Следующим банкротом может стать один из крупнейших питерских
застройщиков «Строймонтаж». Печальный список, скорее всего,
продолжится.
По одну сторону медали оказываются банки и кредиторы –
юридические лица, которым должен застройщик-банкрот. Конечно,
негативный момент, но они, как правило, находят способы
реструктуризации задолженности или получения оставшихся активов
путем управления банкротством в нужном русле через «своих»
арбитражных управляющих или заключения сделок с акционерами
компаний перед началом процедуры банкротства. Другую сторону
медали видят обычные граждане, оплатившие инвестиционные взносы
за строительство квартир в жилых домах и так и не дождавшиеся
завершения строительства. Что они могут получить в случае
банкротства своего застройщика? Будут ли достроены жилые дома,
и в какие сроки? Удастся ли получить в собственность
проинвестированные квартиры?
Деньги вместо жилья. Согласно закону «О
несостоятельности (банкротстве)» дольщики попадают в кредиторы
последней, третьей очереди. То есть, получат выплаты после
удовлетворения требований первых двух очередей, наряду с
банками и другими кредиторами. При этом нужно еще и доказать
свои права на денежное требование в судебном порядке, что само
по себе стоит дополнительных затрат.
Дольщики, чьи договоры были зарегистрированы в установленном
законом № 214-ФЗ порядке, являются залогодержателями земельного
участка, на котором осуществлялось строительство жилого дома и
незавершенного строительством жилого дома (при условии
государственной регистрации права собственности застройщика). В
том же документе предусмотрено их право продать заложенное
имущество и распределить полученные от этого деньги. Правда, на
практике эта норма никогда не применялась, хотя действует с 2005
года, а основанием для продажи заложенного имущества может
являться даже такое обычное явление для российского
строительного рынка, как нарушение сроков завершения
строительства на 6 месяцев.
Далее, в соответствии с изменениями в закон «О банкротстве»,
действующими с 1 января 2009 года, дольщики как залогодержатели
земельного участка получают право реализовать его вне конкурсной
массы, получив от 70% цены земельного участка, проданного на
торгах. Проблема в том, что этой суммы в большинстве случаев не
хватит даже на возврат ранее оплаченных сумм, не говоря уже о
приобретении квартир, аналогичных проинвестированным.
Наконец, если использовалась схема с предварительным договором
купли-продажи и одновременной покупкой векселей, то ситуация
становится еще более безрадостной. Поскольку даже если дом был
построен до начала банкротства, вероятность оформления квартир в
собственность застройщика и их дальнейшая передача дольщику
становятся весьма призрачными.
Получается, в результате банкротства застройщика дольщики,
заключившие договоры по любой из использующихся правовых схем, в
лучшем случае могут рассчитывать на получение всех или части
проинвестированных средств, но не квартиры.
Грядущие поправки. В течение 2009 года
наметились некоторые сдвиги в законодательстве, направленные на
помощь дольщикам со стороны государства. В частности в северной
столице был принят закон «О мерах по защите прав участников
долевого строительства многоквартирных домов (обманутых
дольщиков) на территории Санкт-Петербурга». Правда, в конечной
редакции это скорее декларативный нормативный акт. Сомневаюсь,
что он сможет защитить права дольщиков на практике.
Кроме того, Госдума приняла в первом чтении законопроект о
внесении изменений в закон № 214-ФЗ. Согласно ключевой поправке,
в случае продажи земельного участка, предназначенного для
возведения жилья, или продажи незавершенного строительства, к
покупателю объектов переходит обязанность закончить стройку и
передать в собственность граждан квартиры после ввода дома в
эксплуатацию. Эти условия применяются и в случае заключения
покупателем предварительного договора, а не договора долевого
участия. Причем субъект РФ получит право на преимущественный
выкуп такого имущества застройщика, находящегося в процессе
банкротства. |
Андрей Савин, управляющий
партнер юридической фирмы «Синергия права»
Андрей Савин анализирует изменения в
законодательстве о банкротстве, вступившие в силу в начале лета:
finansmag.ru/94960
Кому должен «Строймонтаж»:
finansmag.ru/95282
Коммерческий директор «Пионер-девелопмент» Владимир Трибрат
анализирует ошибки коллег:
finansmag.ru/94770 |
| |
|
